לקוח פנה אליי בדבר חנית רכב בבית משותף, לטענתו הבית נרכש על ידי הוריו לפני 55 שנה. מאז הוריו חנו במקום מסוים סמוך למחסן ביתו, וכך דיירי הבית האחרים, באופן מסורתי כל אחד חנה במקום מסוים במשך שנים ועד עתה. כעת הגיע דייר חדש לבניין שבחר להחנות את רכבו בחנייתו של הלקוח שלי. ובכן, בבתים משותפים רבים עולה בעיית השימוש בחנייה בין דיירי הבית. לעיתים רבות דיירים בבתים משותפים, חונים במקום חניה מסוים שהופך באופן מסורתי, עם השנים למקום קבוע. ומתפתחת עקב כך מעין זכות שימוש. אולם, חשוב להדגיש כי הבסיס הוא חניה לפי כל הקודם זוכה ועשיית שימוש סביר ברכוש המשותף. חניה במקום מסוים במשך שנים אינה יוצרת חזקה וזכות שימוש וכך גם מתייחסים לזה בתי המשפט והמפקחת על הבתים המשותפים.
מה חשוב לבדוק בחניה?
אם רשומה בטאבו. במידה ולא, הרי היא נחשבת כשטח המשותף של כלל דיירי הבית שיש לעשות בה שימוש סביר על בסיס כל הקודם זוכה.
למי מותר להחנות את רכבו?
חניה בבית המשותף מותרת לבעלי הדירות בלבד. בהתקיים נסיבות מיוחדות, השימוש יהיה מותר באישורו ובמקום בו חנה מבעל הדירה לאחר, זאת כאשר מדובר בתום לב. כמו כן לאדם לו השכיר את דירתו וכעת מתגורר בדירה תחתיו. הן מותרת החניה לאורחי בעל החניה אך לא לזרים שאין להם זיקה כלל, ואפילו אינם אורחים של אחד הדיירים.
מה קורה כאשר רכב זר חונה?
פנייה למשטרת ישראל לסלק את משיג הגבול תהווה בעיה. זאת משום שבמידה והחניה אינה רשומה בטאבו, הרי שלא יהיה טיפול משטרתי, אלא רק במקרה הטוב ניסיון להשיג טלפונית את בעל הרכב על מנת שיוציא את רכבו. יתרה מכך, גם כאשר מדובר בחניה שרשומה בטאבו, הרי שהטיפול שיעשה בדרך כלל, שיחת טלפון לבעל הרכב משיג הגבול, גביית עדות מבעל החניה "מעין הגשת תלונה" אלא שתיק פלילי לא יפתח, אלא רק תיק כללי שלרוב ייסגר בתחנת המשטרה ללא חקירת משיג הגבול.
אם חניה לא רשומה באטבו, מה צריך לעשות על מנת ליצור מצב קבוע של זכות שימוש?
במערכת היחסים הכוללת בבית משותף, אין חולק שכדי לשנות הצמדה, או להטיל חיובים כספיים, או לשנות זכויות של בעלי דירות, יש לכנס אסיפה כללית של כלל דיירי הבית, לקבל החלטה, לרשום אותה בספר ההחלטות, ואזי היא מחייבת כל בעלים של דירה, בהווה ובעתיד, כך שתחייב גם דייר עתידי שיקנה את הדירה ויגיע להתגורר בה. כמו כן מומלץ לשכור שירותי האדריכל לעיגון רישומי, במסגרתו יערוך ביקור מדידה ותשריט חניות מוסדר לעדכון התיק בלשכת רישום המקרקעין.
מה אם נערכה הסכמה של כלל הדיירים, אך לא נרשמה?
בע"א 19/81, קבע בית המשפט העליון כי בעלי דירות בבית משותף יכולים להסכים או להשלים עם שלילת זכויות בנייה מהם, והעברת הזכות לאחד מהם, או על ידי התנאה בתקנון הבית המשותף או בתנאים מוסכמים בחוזים אישיים רגילים, או בדרך נאותה אחרת. צד שלישי הרוכש זכויות בבית משותף, צריך להיות מודע כי זכויות מסוימות משותפות נשללות ממנו ומוקנות לבעל דירה אחרת; אם לא התנגד לכך, אף הוא כפוף להסכמה חוזית זו. מכאן, שכאשר מתקבלת החלטה משותפת באספה של כלל הדיירים, ואפילו לא נרשמה בספר ההחלטות, הרי שהיא תחייב הכלל דיירי הבית המשותף הנוכחיים ואת אלו העתידיים שירכשו את הדירה בעתיד, וצריך שהדייר החדש ידע עליה.
מכירת חניה או החלפתה מחויבת בדיווח לרשויות המס?
במקרים בהם שכנים באותו בניין מעוניינים למכור איש לרעהו מקום חניה, או לבצע החלפה ביניהם, שלכאורה, נראה כהליך פשוט וקל, הרי שלמעשה כדי להשלימו מבחינה רישומית נדרשת פרוצדורה מסוימת ואין די בהסכמה שנעשתה בשיחת מסדרון. זאת משום שבעיני החוק, מדובר בעסקת מקרקעין שמחייבת עריכת הסכם בכתב ביחס לעסקה הנדונה, למרות שבדרך כלל מדובר בהסכם קצר ותמציתי. הרי שעסקה זו מחויבת בדיווח לרשויות מס שבח, בין אם ההעברה היא ללא תמורה, או עם בתמורה. נסביר, בנין הרשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין כולל חלוקה ברורה לדירות, שכל דירה רשומה על שם בעליה. מקומות החניה נרשם בדרך כלל כהצמדות לדירות עצמן. כלומר, שלחניה יש סימון נפרד בתשריט של הבית המשותף. ברם, הם צמודים כחלק בלתי נפרד מהדירה מבחינה רישומית. המשמעות היא כי עת מוכרים את הדירה, מוכרים תוך כדי כך גם את כל ההצמדות לדירה. בלשכת רישום המקרקעין יש תיק לכל בית משותף, אשר מכיל תשריט של כל חלקי הבניין הנדון, תקנון, וצו רישום בו מופיעים כל הרישומים של בעלויות בדירות ובהצמדות השונות כולל החניה. יש לדעת כי הדין מונע אפשרות לבצע מכירה של הצמדה בלבד למי שאינו בעל יחידה אחרת בבית המשותף. כלומר, לא ניתן למכור את חניה בלבד ע"י הפרדתה מהדירה אליה היא מוצמדת ורישומה על שם אדם שמתגורר בעיר אחרת לדוגמא.
המוכר חייב לשלם מס שבח ומס מכירה. הקונה ישלם מס רכישה על סכום העסקה. רשויות המס לא יראו זאת כעסקה בדירת מגורים – אלא כעסקה של נכס מקרקעין אחר עליו חלים שיעורי המס הרגילים, ולא שיעורי המס והפטורים של דירות מגורים. השלב הבא הוא, להגיש למפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין, בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף. זאת על מנת שהחניה תירשם כהצמדה לדירת הקונה. אל הבקשה יש לצרף את אישורי המיסים ואישור של העירייה בשל היעדר חובות. כמו כן נדרש להמציא הסכמות של כל מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה או משכנתא. כן קיימת חובה לשלוח הודעה לבעלי הזכויות בבניין, כדי לאפשר להם להגיש התנגדויות ללשכת רישום המקרקעין.
