פינוי מושכר

פינוי מושכר שאינו מוגדר "כדייר מוגן"

שוכר אשר אינו משלם מזה תקופה את שכר הדירה, גורם לנזקים ומתעלם לחלוטין מבקשות המשכיר, אינו מוכן לעזוב את הדירה עד כי נוצר מצב בו הוא עושה ככל העולה על רוחו. הלקוח פנה לעזרת המשטרה אולם ללא הועיל, לדידם מדובר בסכסוך אזרחי, במקרה דומה התפרסם בתוכניתה של אדוה דדון מערוץ 12 "שוכרים מהגיהינום" כהגדרתו.

לשאלתי הלקוח השיב כי הדבר הכי חשוב לו הוא לשחרר את הנכס מעול התופס המציק והציע הצעות שונות: כי יחליף את מנעול דלת הדירה, או שיסלק את השוכר בכוח מהדירה בעצמו או על ידי אחר בריון שישכור לשם כך, להיכנס לדירה לסלק את חפציו לרחוב ועוד דרכים יצירתיות שאת כולן פסלתי, והסברתי ללקוח כי  הדרכים הללו נוגדות את החוק ויש בהם משום עבירות פליליות של השגת גבול פלילית סעיף 447, גרימת נזק לרכוש סעיף 452 לחוק העונשין, התשל"ז-1977. 

אם כך כיצד נפעל? השבתי לו כי המחוקק יצר לטובת המשכירים "מכשיר משפטי" שמאפשר לסלק שוכר מנכס במהירות ויעלות – תביעה לפינוי מושכר  ע"פ הוראות פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי שניתן לקבל פסק דין תוך 60 ימים. בהליך מיוחד זה. שנועד למקרים הללו, ניתן סעד של בית המשפט ביחס לסילוק השוכר מהדירה בלבד. את כל ענין הנזקים שהסב, החוב בגין שכר הדירה שלא שילם וכל מחלוקת וסכסוך לא ניתן למצות בהליך זה, אלא בתביעה אחרת נפרדת שאין צורך לקבל ע"כ אישור מבית המשפט. בהליך פשוט ומהיר זה כתב התביעה שמוגש לבית משפט השלום במחוז בו הדירה ממוקמת, מכיל בתוכו את כל הפרטים המהותיים, לרבות כלל האסמכתאות המשפטיות, תצהירי עדות ראשית של העדים, חוות דעת מטעם מומחים. כתב ההגנה שמוגש על ידי הנתבע (השוכר) יכיל בתוכו את כלל המסמכים הרלוונטיים יוגש תוך 30 ימים, אין הוא – השוכר רשאי להגיש תביעה שכנגד המשכיר או הודעה לצד ג'. בית המשפט יקבע דיון תוך 30 ימים מהגשת כתב ההגנה, ברוב המקרים, יסתיים הדיון בתיק בדיון אחד. פסק הדין יהיה מנומק בתמציתיות ויינתן בתוך 14 ימים ממועד הדיון האחרון בתיק או בתום הדיון עצמו. חשוב לומר כי ניתן לערער על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, אך הדבר לא מונע את קיום פסק הדין ופינוי הדייר, למעט מקרים בהם יינתן צו עיכוב ביצוע פסק זאת לאחר הגשת בקשה על ידי השוכר לעיכוב פסק הדין.

גובה אגרה בית משפט נכון להיום שנת 2020: 657 ₪. שאותה ניתן לתבוע מהשוכר יחד עם הוצאות שכר טרחת עורך הדין והוצאות נוספות.

מתי להגיש את התביעה?

אכן רוב משכירי הדירות מבקשים לנהל את השכירות בדרכי נועם וכאשר מתרחשת הפרה יסודית מצד שוכרי הדירה, הרי שבעלי הדירות מתמהמהים עם הטיפול המשפטי מתוך תקווה כי הדברים יסתדרו בסופו של דבר. ברם, חשוב ביותר לנקוט בפעולה ממשית מהירה ככל האפשר בעת גילוי הפרת החוזה על ידי השוכר וזה בכדי למנוע נזקים עתידיים למשכיר. ככל שבעל הדירה ימתין זמן רב עד לנקיטת ההליכים, כך הנזק שיגרם לו רק ילך ויגדל. אם כן, מומלץ להמתין  ימים ספורים תוך מתן הזדמנות לשוכר לתיקון ההפרה ורצוי לשלוח מכתב התראה שיכלול לוחות זמנים קשיחים ביחס לתיקון ההפרות. ככל שזו לא תתוקן עד אז, הרי שיש לפתוח בהליך משפטי מהיר "תביעה לפינוי מושכר".

 יש לנו את פסק הדין לטובתנו איך נממש אותו? 

כאשר יש בידנו פסק דין לפינוי השוכר, אך השוכר עיקש הדבק בנכס ומסרב לעוזבו, הרי שלא נפנה אותו בעצמנו! או נפעל בדרכים יצירתיות של ניתוק חשמל ומים לממשו. רק לאחר שיעברו 15 ימים ממועד מתן פסק הדין או מיד בחלוף מועד הפינוי שנקבע בפסק הדין, ניתן לפנות להוצאה לפועל למימוש פסק הדין על ידי קבלנים מאושרים של ההוצאה לפועל. ואף במקרה דנן, הוצאות הפינוי ואחסון חפצי השוכר יחולו על המשכיר (שאותם נתבע בתביעה נפרדת).

חשוב ביותר כי החוזה יכלול מנגנוני ביטול חוזה בשל הפרה יסודית, כך שעת שוכר לא ישלם שכירות או יסב נזקים ועוד ניתן לבטל את החוזה עוד בעיצומו. ובצד זה לממש את הערובה על פי התנאים הקבועים בחוק ואלו שעוגנו בהסכם עם השוכר.

כמובן שישנם אפיקים נוספים לתבוע שוכר: תביעה רגילה ותביעה בסדר דין מקוצר, בהן ניתן אף לתבוע פיצוי כספי. ברם, ל"מכשירים המשפטיים" הללו חסרונות והעיקרי שבהם, הוא משך הזמן שיכול להימשך שנים, ובמסגרתם יכול השוכר לתבוע את המשכיר בתביעה שכנגד לשלוח הודעה לצד ג' ועוד אלמנטים שיאריכו את משך התביעה. ואילו בתביעה לפינוי מושכר, היא הליך מזוקק לסילוק השוכר התופס הנכס בלבד במהירות וביעילות וכל יתר העניינים יוגשו בתביעה נפרדת וללא צורך באישור של בימ"ש בהליך זה.

משרד עורכי דין מזרחי&מויאל ושות'