מתי באמת סעיף הפיצוי הקבוע נכנס לפעולה ומה שיקול הדעת של בית המשפט?

מתי באמת סעיף הפיצוי הקבוע נכנס לפעולה ומה שיקול הדעת של בית המשפט?

לפני מספר חודשים הגיע אליי לקוח, רוכש דירה מקבלן ידוע, כשפניו נפולות. לטענתו, לאחר שחתם על הסכם לרכישת דירה בפרויקט יוקרתי, שילם את התשלומים במועד, וקיים את חלקו במלואו – נודע לו לפתע כי הדירה נמכרה לרוכש אחר, במחיר גבוה יותר. כשהתעמת עם החברה, נאמר לו באדישות ש"טעו ברישום", ושיוחזר לו כספו בצירוף הפיצוי הקבוע בהסכם: 50,000 ש"ח.

הלקוח לא הסכים לוותר. מבחינתו, לא רצה פיצוי – אלא את הדירה עצמה, או לחילופין פיצוי שמגלם את כל הנזק שנגרם לו בפועל: עליית מחירי הדירות, עוגמת נפש, והצורך למצוא נכס חלופי.

כך הגענו לבית המשפט- שם נבחן לעומק אחד הסעיפים הנפוצים והטעונים ביותר בכל הסכם מכר: סעיף הפיצוי המוסכם.

מהו פיצוי מוסכם?

סעיף פיצוי מוסכם הוא תנאי בהסכם שבו הצדדים קובעים מראש מהו גובה הפיצוי שישולם במקרה של הפרת החוזה, ללא צורך בהוכחת נזק בפועל. הרציונל: לייצר ודאות, הרתעה, והסכמה מראש לגבי "מחיר ההפרה".

הבעיה מתחילה כשהסעיף הופך לסכום מקסימלי שממנו הצד המפר מבקש להימלט בזול – גם כשגרם נזק גדול יותר מהסכום שנקבע.

מה אומר החוק?

סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970, קובע כי בית המשפט רשאי להפחית או להגדיל את הפיצוי המוסכם, בהתאם לנזק שנגרם בפועל. כלומר, הסכום שנכתב בחוזה אינו בהכרח סופי או מחייב – ובית המשפט יפעיל שיקול דעת.

הפסיקה מבחינה בין שני סוגים של פיצוי מוסכם:

  • פיצוי שנועד לשקף נזק ריאלי – לרוב יאכף כלשונו.
  • פיצוי עונשי או בלתי סביר – עשוי להיפסל או להיות מופחת.

מה קורה כשלא רוצים פיצוי, אלא את הנכס עצמו?

במקרים מסוימים, כמו זה שניהלנו, הרוכש לא מעוניין בפיצוי כספי בלבד – אלא בתוצאה בפועל: אכיפת ההסכם.

במקרים כאלה, בית המשפט בודק האם ניתן לאכוף את החוזה (כלומר, האם הדירה עדיין פנויה), האם מדובר בעסקה ייחודית או רגילה, והאם ההתנהלות של הצד המפר הייתה בחוסר תום לב.

במקרה שלנו, לאחר הליך משפטי ממוקד, הצלחנו להוכיח כי מדובר בהפרה חמורה, שכוונתה הייתה מסחרית לחלוטין – ניסיון למקסם רווחים על גבו של הרוכש. בית המשפט פסק לטובת לקוחי פיצוי גבוה משמעותית מהסכום הקבוע – תוך קביעה שהפיצוי המוסכם לא משקף את חומרת ההפרה.

לסיכום

פיצוי מוסכם הוא כלי חשוב אך הוא אינו חסינות משפטית למפרים.

כאשר צד להפרת הסכם מנסה להיתלות בו כמעין "כרטיס יציאה מהחוזה", מבלי לשאת באמת בתוצאות הנזק יש לבחון אם בית המשפט יראה בו סכום סביר, או יעדיף לפסוק פיצוי אחר בהתאם לנסיבות.

במכירת דירה שהיא לעיתים העסקה החשובה ביותר בחייו של אדם, אין מקום לראות בהפרת חוזה עניין טכני בלבד. גם כאן, המשפט מבקש להחזיר את הצד הנפגע למצב שבו היה נמצא לו קוים ההסכם – ולא פחות מכך.

משרדנו מתמחה בתחום ועוסק בהרחבה בנושא, לנושאים נוספים ניתן לפנות אלינו.

שתפו את הטור

המשרד מזרחי & מויאל ושות' נוסד על ידי עורך הדין אריק מויאל בשנת 2006 עורך דין בעל תואר ראשון בהצטיינות ותואר שני ( LL.M)
המשרד מתמחה בדיני מקרקעין, דיני משפחה, צוואות, ירושות, עזבונות.

משרדנו נותן ליווי ויעוץ בהתנדבות בשי"ל נשר. עו"ד דוד מזרחי מעביר הרצאות בנושא יפוי כוח מתמשך, צוואות, ירושות ומוסמך על ידי האפוטרופוס לערוך יפוי כוח מתמשך.

משרדנו עורך עשרות יפויי כוח מתמשך ואף לעיתים מגיע לבתי אבות ולבית הלקוח.

טורים נוספים

דילוג לתוכן